农村宅基地使用权的具体分析


农村宅基地使用权,是指农民以户为单位,在集体所有的土地上、在规定的地段享有建筑住房、添置生活设施,在庭院种植树木、永久居住的权利,它是我国特有的一项**的用益物权。宅基地的使用人(农户)与所有人(集体组织)之间的权利义务关系、与农户之间的相邻关系受民事法规调整,在土地管理方面,如土地登记、规划、收回、地政管理等,受行政法规的调整。农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得及继承取得,消灭方式有绝对消灭和相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并担负义务,是关系着我国农村人口的生活与生产的重大问题。那么到底有哪些使用权呢?使用权可否随意转让买卖呢?如何转让和申请登记呢?

农村宅基地使用权有哪些

占有权。

宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权,享有对宅基地的独占权,任何组织和个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木,所有人或管理人应在合理期限内做出处理,不得影响宅基地使用权人的使用。

使用权。

宅基地使用权没有明显的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及建设情况,宅基地使用权除非依法定原因被剥夺。对于宅基地上的建房,与宅基地使用权同时受法律的长期保障,宅基地使用权人可以自由行使权利。

在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。

宅基地使用权人在主要住宅建筑外,可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活建筑和设施。

宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。

所种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。

依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。

国家保护使用房屋合法买卖、继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体,不可分离,所以宅基地使用权必须连同房屋一并转移。农村宅基地使用权的主体仅为农村居民。房屋所有权的变动,必须报请县级人民**房屋管理部门进行变更登记。

可否随意转让买卖

《土地管理法实施条例》第6条规定:“依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物而导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民**土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更自变更登记之日起生效。”根据这一规定,农村居民买卖、转让或者集成房屋后,必须向土地所在地的县级以上人民**土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行宅基地使用权变更登记。

根据相关法律法规规定,农村居民转让买卖的只有房屋,而不是宅基地,购买者需要使用房屋的支撑土地即宅基地的,需经宅基地所有权集体同意,报经有关人民**批准,并对宅基地使用权按当地国家建设征用标准给与补偿后才能**土地使用权变更登记手续。依法转让地上建筑物的,只变更土地使用权而不变更所有权。故**变更登记时,土地所有权仍属原集体所有,不能变更为国有或其他集体所有,变更登记的只是使用权。

有的地方在**类似的变更登记时,认为只要集体同意,并对集体给与一定补偿后就将土地所有权由原集体所有变更为国家所有的做法是没有法律依据的。因为要将集体所有土地转为国家所有,是有严格的法律程序的,必须按照国家建设征用集体土地的报批程序报省级以上人民**批准,且征地权只在县级或县级以上人民**。

对于宅基地所有者的集体,应严格管好本集体所有的宅基地,不能让村民以转让房屋的名义随意转让宅基地,土地登记机关也不能对未经集体同意、未对集体土地使用权进行补偿,擅自购买民房,并向购买宅基地的行为进行土地使用权变更登记,使违法行为合法化。

宅基地所有权归村集体所有,由村集体分配给村民使用。因此宅基地不存在继承的问题,但上面的房屋可以继承。

转让条件

宅基地使用权的受让主体是有一定范围限制的,即宅基地使用权只能转让给本集体经济组织的成员,如果转让给村外人员,该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件、符合宅基地使用权的条件,即一户一宅的规定。宅基地使用权的转让必须同房屋同时转让,并履行相关的登记和审批手续,而且应当及时**变更登记,不可私下买卖,非法交易。

转让方式

交换宅基地使用权

在法律上即享有宅基地使用权的当事人之间以交换意思表示为特征,将相互享有使用权的宅基地进行交换,双方之间互找差价或者不找差价的合同行为。

转让宅基地使用权

是指宅基地使用权人将所享有的宅基地使用权转让给他人,由他人支付价款的法律行为。

租赁宅基地使用权

是指宅基地使用权人将所享有的宅基地使用权以租赁方式提供给他人使用,由承租人支付租金的法律行为。

入股方式转让宅基地使用权

是指宅基地使用权人将所享有的宅基地使用权作价入股并获得股息的行为。

赠与

是指宅基地使用权人将所享有的宅基地使用权以作业方式转让给他人,他人无偿取得宅基地使用权的法律行为。

宅基地使用权转的有关法律规定

一、《物权法》第153条:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

二、《物权法》第154条:宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。

申请条件

因子女结婚等原因确需分户,缺少宅基地的。

外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的。

因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要搬迁的。

不予批准情形:​农村村民有下列情形之一的,不予批准使用宅基地

年龄未满十八周岁的。

原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的。

出卖或者出租村内住房的。

由于各省的规定有些出入,具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定,总的程序和步骤就是上面所述,如有其他问题,请补充提问。

登记

农村村民的宅基地申请经县(市)人民**批准后,应当自收到批准通知之日起三十日内,向县(市)土地行政主管部门申请**集体土地使用权登记,由县(市)人民**颁发《集体土地使用证》。

由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的,当事人应当自变更之日起三十日内,向县(市)土地行政主管部门申请**集体土地使用权变更登记,由县(市)人民**换发《集体土地使用证》。

集体土地使用权被收回的,当事人应当自接到县(市)人民**通知之日起三十日内,向县(市)土地行政主管部门申请**集体土地使用权注销登记,由县(市)人民**进行注销登记,收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》。

注意事项

宅基地所有权归村集体所有,由村集体分配给村民使用。因此宅基地不存在继承的问题,但上面的房屋可以继承。

标签: 房屋, 土地, 使用权, 农村, 宅基地
分类: 生活&家居
时间: 2015-02-27

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